首次房地产开发商必须问的5个问题

发布时间：2024-04-29 16:39:17 栏目：房产

导读 在过去几年中，越来越多的个人和投资者已将注意力从买房出租投资转向小型房地产开发，将其作为获取巨额利润的替代途径。有两个关键驱动因素

在过去几年中，越来越多的个人和投资者已将注意力从买房出租投资转向小型房地产开发，将其作为获取巨额利润的替代途径。有两个关键驱动因素。



首先，由于税收增加和监管更严格，传统的买房出租房地产投资的吸引力已大大降低。房地产投资仍然可以获得很高的利润，但平衡已经转向开发领域，远离租赁行业。此举使许多房东将开发视为一种并行的投资策略，可以在相对短期内产生大量现金。

其次，我们看到大力鼓励小型开发商利用许可的开发权(PDR)改造未使用的商业地产。英国拥有大量未使用的商业空间——根据农村慈善机构CPRE 的数据，这些空间足以建造 120 万套新房——而且没有一个城镇能够免受空置商店或冗余办公空间的困扰。

除此之外，许多人还认识到，开发并不一定意味着建造整个住宅区——只需改造一栋建筑就可以赚取可观的利润。

那么，到底什么是“小规模房地产开发”?通常，我们正在考虑将商业建筑(如办公室、商店或轻工业单位)改造成住宅单位。它可以像改造一座小型办公楼或商店楼上的存储区一样简单。

您可能会建造 4 到 20 个单元，通常希望每个项目的利润目标在 100,000 英镑到 500,000 英镑之间，每个项目持续 12-24 个月左右。您还可以在定义中包含新的构建，但这意味着要走规划许可路线，这比使用 PDR 转换建筑物的风险要大得多。

那么，如果小型房地产开发是当前房地产投资策略的选择，那么那些考虑尝试的人会提出哪些关键问题呢?

以下是前五名：

1. 开发房产需要多少钱?

这对大多数人来说是最大的启示。由于转换房产需要大量现金，因此大多数人认为它一定需要比买房出租更大的个人投资。

让我们并排比较两个示例。

想象一下，您正在购买一处价值 40 万英镑的买房出租房产。您通常需要支付 25% 的押金，即 100,000 英镑。除此之外，您还需要支付各种购买费用，再加上在出租之前您可能需要对房产进行一些修缮——我们总共需要另外 40,000 英镑，这样您的现金投资总额约为 140,000 英镑。

现在，让我们看一个小型开发项目。假设您花费 40 万英镑买了一间空商店，并想在上面盖四套公寓。我们还假设进行此转换的成本(包括所有建筑成本、财务成本和专业费用)为另外 400,000 英镑。因此，从纸面上看，这是一项 80 万英镑的投资，这比我们的买房出租方案要高得多。但这往往是人们所能达到的极限，他们无法理解金钱的真正来源。

开发得到专门为开发商提供资金的商业金融提供商行业的支持。这些贷方通常会贷出高达商店购买价格 70% 的贷款：在我们的示例中，您作为开发商需要支付 120,000 英镑的押金。

但这就是您获得第一个重大胜利的地方;这些商业贷款机构很乐意让您从私人投资者那里借到大部分存款——不需要全部都是您自己的钱。

也就是说，他们几乎肯定会希望您参与其中 – 例如，您可能需要自己存入 10% 的押金(在我们的示例中为 12,000 英镑)，但您可以从以下机构借用余额：其他投资者。

当然，还有一个问题是开发工作需要 40 万英镑。在这里，您会遇到第二个大的、有点令人惊讶的胜利：向您预付 70% 购买价格的同一个商业贷款人也将很乐意借给您 100% 的开发成本。

假设您购买出租的房产在未来 10-15 年内价值翻倍，您从 140,000 英镑的投资中获得 360,000 英镑的利润。但我们的店铺改造目标是在 12 至 24 个月内实现 20 万英镑的利润，而投资仅为 12,000 英镑。

从财务杠杆的角度来看，这是一个完全不同的联盟。当然，这些贷款人想借钱给你，因为这对他们来说可以带来巨大的利润——这就是发展的美妙之处。另外，他们会坚持要求您为自己设定最低 20% 的利润目标，因为他们希望确保您不会赔钱。

2. 如何找到与我一起进行首次开发的人员?

这是一个可以理解的问题。作为一名新开发人员，您将进入一个其他人都知道很多而您知道很少的世界。您会感觉自己已经挂上了“L”牌，并且将成为无良承包商的公平游戏对象。或者你会吗?

这里的部分答案涉及思维方式的转变。在发展中，一切财富都是开发商创造的。除非开发商决定开发，否则没有人会得到报酬。所以，您是老板，是寻求利用商机的企业家。发展的另一个好处是它的杠杆率很高。

作为开发商，您不用砌砖、设计公寓，甚至不用选择窗帘。您雇佣了一支专业队伍来为您做这些事情。您将拥有建筑师、承包商、结构工程师、规划顾问和许多其他专家，他们每个人都拥有数十年的开发经验。当人们查看您团队的简历时，他们会看到一个拥有数百年经验、完成了数千个项目的团队。

但是，如果您是新手开发人员，如何管理这个经验丰富的团队呢?这是小规模发展的另一个巨大好处。因为您有六位数的开发预算(尽管没有一个是您自己的钱)，所以您可以聘请专业的项目经理 (PM) 来代表您监督构建。

他们将每周前往现场并确保您的承包商交付。他们以前已经见过这一切了——不会有快速的人被拉动。您只需每周与您的产品经理通一次电话，即可了解最新情况并做出任何必要的决定。您将成为该公司的首席执行官，而不是现场项目经理。这意味着您的工作量会减少，风险也会大大降低。

3.如何找到有利可图的项目?

开发(尤其是商业改造)的一大吸引力在于，您的源建筑没有固定价值。我们以一座破旧的商业大楼为例。对于想要用它来做生意的人来说，它可能价值 10 万英镑，但因为你将把它改造成住宅，你将获得巨大的提升，这意味着你可以支付远远高于其商业使用价值的费用。这很棒，但是您将遇到其他想要做同样事情的开发人员。

这就是一点专业知识大有帮助的地方。想象一下，其他开发商可以在大楼内建造五套公寓，但我向您展示了一种可以建造六套公寓的方法。利润率为20%，他们所有的利润都集中在第五套公寓上。但您的利润来自五号和六号公寓，使您能够以高于竞争对手的价格出价。

这里的显着优势之一是，在开发过程中，人们倾向于坚持他们所知道的。大多数成熟的中小企业开发商都专注于新的构建而不是转换。

知道如何释放建筑物中的隐藏价值并不需要拥有数十年的经验，而只需了解其他人不知道的提示和技巧，再加上对使用 PDR 的可能性有深入的了解。因此，让自己得到适当的训练并保持活力，你就能在竞争中获得巨大的优势。你不仅能避免陷阱，还能避免陷阱。你还会看到更多的机会。

4. 为什么有人想和你一起工作?

好的，这很简单。建筑师只从开发商那里获得报酬;其他专业人士也是如此。无论您是否盈利，他们都会获得报酬，而且首次开发人员在进行第二个及后续项目时有机会成为长期客户。

换句话说，你的钱和别人的钱一样好。此外，组建团队很容易，因为在获得项目之前您无需向他们支付费用。您只需指定他们为您的首选合作伙伴即可。他们会想与您合作，因为这就是他们所做的。对于贷款人和商业房地产经纪人来说也是如此。他们靠你所做的事情赚钱。只要你看起来很专业，他们就会愿意与你合作，因为这就是他们获得报酬的方式。

5.我怎样才能保证我不会损失任何钱?

这也是一个很容易回答的问题。简而言之，你不能。房地产投资是一项风险与回报并存的业务，因此没有任何保证。但您可以采取很多措施来显着降低风险。首先要记住的是，您应该始终以 20% 的利润率为目标。这样，即使市场走势对您不利，您也不应该最终遭受损失。

您的商业贷款机构只有在相信交易能带来 20% 的利润时才会借钱给您，这让您更加安心。您还将拥有相当于构建成本 10-15% 的应急基金，以应对意外成本。另外，让自己接受适当的培训;新开发人员所犯的大多数错误都是完全可以避免的——一个简单的例子，“他们不知道自己不知道什么”——所以不要成为一个“尝试”的开发人员。

最后一项风险缓解措施是您自动拥有两个退出点。如果您出售时市场下跌，您可以将这些单位再融资为买房出租抵押贷款，然后将其出租，直到市场复苏。

好消息是，当房价下跌时，租金往往会上涨。这应该意味着您在等待销售价格反弹期间将收取租金溢价。当然，许多开发商建造的公寓在任何情况下都是为了保留和出租——这是一个非常合理的策略，您可以通过开发利润建立自己的股权，而不是必须投资您辛苦赚来的积蓄。

希望这能澄清一些事情——甚至可能打破一些神话。最重要的是在投入项目之前进行尽职调查。首先，准确地发现建筑开发涉及哪些内容以及最佳机会在哪里。您可以使用下面的二维码访问免费的网络研讨会，我在其中将更多的肉放在骨头上。

我建议的第二件事是让自己接受适当的培训。开发过程中可以赚取巨额利润，但您不想陷入任何漏洞 - 如果您不知道要注意什么，那么漏洞有很多。仅在您的第一个项目上，对培训的投资就应该给您带来数倍的回报，而且这意味着您超越了许多只是“尝试开发”的竞争对手。